Boligformål i arealdelen er ingen garanti

Norconsult har på oppdrag fra Norske Boligbyggelags Landsforbund kartlagt hvor mye av boligreserven i norske kommuneplaner som ligger i områder med viktige naturverdier. NBBL offentliggjorde rapporten 15. september. Hovedanslaget er at mellom 120 000 og 160 000 planlagte boliger kan falle bort fordi arealene er utsatt for naturrisiko.

Rapporten bygger på 23 av 25 utvalgte kommuner, de som hadde fullstendige data. De dekker omtrent halvparten av befolkningen og 7–8 prosent av landarealet. I disse kommunene anslås bortfallet i de to øverste risikoklassene til 12 prosent av forventet utbyggingsareal, rundt 1,2 millioner kvadratmeter. Det nasjonale tallet er regnet ut fra dette utvalget, og Norconsult skriver selv at estimatene ligger noe høyere enn det som trolig blir realisert gjennom faktiske planprosesser.

Avsatt til bolig betyr ikke byggbart

Poenget for den som prosjekterer er at et område avsatt til boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel ikke er en avklaring av om det lar seg bygge ut. Analysen ser bare på arealdelen, ikke på kommuneplanbestemmelser eller detaljreguleringsplaner. Rapporten peker på at bevaringsverdig naturmangfold med høy verdi som regel gir innsigelse fra statsforvalteren.

Konfliktene fordeler seg i to mønstre. Det ene er randsonekonflikter, der naturverdiene ligger i ytterkanten av byggesonen og grensen mellom utbyggingsformål og naturområde overlapper. Det andre er spredte naturverdier inne i selve byggesonen. Spennet går fra enkelttrær i store utbyggingsområder til områder som ligger midt i verdifull natur.

De mest omfattende konfliktene finner rapporten i kommuner med eldre kommuneplaner – planer laget før den systematiske naturkartleggingen kom i gang, først med DN-13 på 2000-tallet og siden Natur i Norge fra 2021. Alderen på arealdelen sier altså noe om risikoen.

Tre ting å ta med i tidligfase

Sjekk naturgrunnlaget før volumstudiene, ikke etter. Det er avgrensningen mot naturområdet som spiser areal, og den avklaringen er billigst tidlig.

Se på hvor gammel arealdelen er. Er den fra før naturkartleggingen, er sannsynligheten større for at kunnskapsgrunnlaget har endret seg siden området ble avsatt til bolig.

Rapporten viser til rundskriv T-2/16 om miljøforvaltningens innsigelsespraksis. Det er et sentralt grunnlag for statsforvalterens bruk av innsigelsesmyndigheten på naturfeltet, og dermed et rimelig sted å begynne når man skal vurdere om en konflikt faktisk vil utløse innsigelse.

Veien videre

Mekanismen som gjør dette konkret, kalles planvask: ved rullering av arealdelen oppheves både utdaterte arealplaner og planer kommunen vurderer til ny arealbruk. NBBL bruker tallene til å be kommunene praktisere det de kaller bolignøytralitet: tas planlagte boliger ut av hensyn til natur, må kommunen finne plass til like mange andre steder.

Rundt 80 kommuner har mål om å bli arealnøytrale. Norconsult mener at uten naturregnskap og et system for økologisk kompensasjon på plass, vil slike krav først og fremst flytte utbygging til grå arealer og allerede nedbygde områder.