Boligpotensialet ligger i bygg som allerede står

En rapport fra BUILT arkitekter, Pir2 og Civitas anslår at det kan komme 56 311 boliger i eksisterende bygg og på grå arealer i Oslo. Plan- og bygningsetaten regner med at byen trenger 46 000 nye boliger innen 2040. Rapporten er laget på oppdrag fra Klimaetaten, og ble presentert og debattert under Oslo Urban Week torsdag.

Grå arealer er i denne sammenhengen arealer som allerede er utbygd eller tatt i bruk på annen måte, og som ikke er natur- eller grøntområder.

Hva tallet er, og hva det ikke er

Et av premissene Klimaetaten ga, var å se bort fra reguleringer, eiendomsgrenser, støv, lys, luft og andre forhold som gjør slike prosjekter vanskelige i praksis. Kartleggingen er gjort på makronivå. Den sier noe om hvor man bør lete, ikke hvilke tomter som lar seg gjennomføre.

Det ser man igjen i tallene. Analysene av eksisterende bygningsmasse gir et maksimalt potensial på 86 527 boenheter. Etter justering for usikkerhet i datagrunnlaget, gjennomføringsbarrierer og realistisk realiseringsgrad står et konservativt scenario igjen med 25 790 boenheter, om lag 30 prosent av det maksimale.

Hvor potensialet ligger

De to største bidragene er verdt å merke seg for den som jobber med bolig i Oslo. Påbygg på eksisterende boligbygg utgjør 25 236 boenheter i maksimalt scenario og 12 618 i det konservative. Transformasjon av kontorbygg og utvalgt sosial infrastruktur til bolig bidrar med 25 160 boenheter i maksimalt scenario og 8 050 i det realistiske, fordelt på bygg med ulik egnethet.

Rapporten peker i tillegg på loftsutbygging, oppdeling av eneboliger i flere enheter og hybler, og å gjøre frittstående garasjer om til egne boenheter.

Det som stopper prosjektene

To hindringer går igjen. Den ene er dokumentavgiften, som påløper med 2,5 prosent av kjøpesummen ved kjøp av eiendom med eksisterende bygg og utgjør en betydelig ekstrakostnad. Ved nybygg på uregulert tomt faller avgiften bort eller blir vesentlig lavere. Transformasjon taper dermed på et punkt som ikke har noe med prosjektets kvalitet å gjøre.

Den andre er tid. «Tar saksbehandlingen syv måneder eller syv år?» spurte Wenche Andreassen i BUILT, som har vært med på å utarbeide rapporten. Den usikkerheten avgjør om noen i det hele tatt vil regne på prosjektet.

Vera Houck, etatsdirektør i Plan- og bygningsetaten, sa i panelsamtalen etter presentasjonen at plan- og bygningsloven er laget for nybygg og ikke for transformasjon.

Hva som skjer videre

Rapporten inngår i faggrunnlaget for en ny klimastrategi for Oslo. Den foreslår blant annet at kommunen forenkler søknadsprosessene for tiltak innenfor eksisterende volum, som loftsutbygging og sekundærenheter, og at det kommer gunstigere finansieringsordninger, lavere gebyrer og raskere saksbehandling for prosjekter som bygger videre på eksisterende bygg.

Klimaetaten anslår at ombygging og videreutvikling av eksisterende bygg kan redusere klimagassutslippene med 50 til 80 prosent sammenlignet med nybygg. Det er det argumentet som kan kvalifisere et transformasjonsprosjekt for grønne lån, og dermed avgjøre om regnestykket går opp.